Dans le domaine de la construction immobilière, les défauts constatés sur un ouvrage sont fréquents. Pourtant, tous ne relèvent pas du même régime juridique. Non-conformité, malfaçon, désordre : ces notions ont des implications différentes pour le maître d’ouvrage comme pour le constructeur. Bien les distinguer permet d’identifier la garantie légale applicable et d’agir efficacement en cas de litige.
La non-conformité : un écart entre contrat et réalisation
La non-conformité correspond à une différence entre ce qui était prévu contractuellement (dans les plans, devis ou permis de construire) et ce qui a été effectivement réalisé. Elle peut concerner, par exemple, une maison livrée sans le garage prévu, une toiture faite avec un matériau différent ou des fenêtres plus petites que celles indiquées. Même si aucun dommage matériel n’est constaté, la non-conformité constitue une inexécution contractuelle engageant la responsabilité du constructeur, selon l’article 1103 du Code civil. Le maître d’ouvrage peut alors demander la mise en conformité, une réduction du prix, voire la résolution du contrat si la non-conformité est grave. Le délai pour agir est de 5 ans.
La malfaçon : un défaut dans l’exécution des travaux
Une malfaçon est un défaut technique ou esthétique dans la réalisation des travaux, sans qu’il y ait nécessairement un impact sur la solidité de l’ouvrage. Ce peut être, par exemple, un carrelage mal posé, des finitions défectueuses ou une peinture irrégulière. Avant la réception des travaux, ces défauts peuvent faire l’objet de réserves. Après la réception, ils relèvent de la garantie de parfait achèvement, qui oblige le constructeur à réparer les défauts signalés dans l’année suivant la réception (article 1792-6 du Code civil). Le délai d’action est donc d’un an à compter de la réception des travaux.
Le désordre : un dommage grave affectant l’usage ou la solidité
Un désordre est un défaut d’une gravité supérieure, qui compromet soit la solidité de l’ouvrage, soit son usage normal. Il s’agit par exemple de fissures structurelles, d’un affaissement de plancher, de défauts de fondation ou d’infiltrations rendant certaines pièces inhabitables. Ces désordres sont couverts par la garantie décennale, applicable pendant 10 ans après la réception des travaux (article 1792 du Code civil). La garantie biennale peut aussi s’appliquer pour certains équipements, et l’assurance dommages-ouvrage permet de financer les réparations rapidement, sans attendre l’issue d’une procédure judiciaire.
Quelle stratégie adopter en cas de défaut ?
Face à un défaut de construction, il est essentiel de réagir rapidement. Il faut d’abord faire constater le problème, par constat d’huissier ou expertise technique, puis notifier les réserves ou réclamations par écrit au constructeur. Identifier correctement la nature du défaut – non-conformité, malfaçon ou désordre – permet de déterminer la garantie applicable, les délais d’action, et la procédure à suivre. Un accompagnement juridique adapté est souvent déterminant pour préserver ses droits.
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